La mancata riscossione dei canoni di locazione può produrre un duplice danno al proprietario dell’immobile: la perdita del reddito e le sanzioni per l’omesso versamento delle imposte sullo stesso, anche se non riscosso.
Tipico solo del nostro Paese, il regime dei canoni di locazione penalizza i proprietari, che non riscuotono il canone dagli inquilini morosi. Il proprietario che ha concesso in locazione un immobile, se non è in grado di fornire una prova certa della mancata riscossione del canone, deve dichiararlo ugualmente nella sua dichiarazione annuale dei redditi.
La normativa vigente distingue tra locazioni di immobili ad uso abitativo da locazioni di immobili ad uso commerciale.
Nel primo caso l’articolo 8, comma 5, della L. n. 413/1998 ha introdotto due nuovi periodi all’art. 23 (ora 26), comma 1 D.P.R. n. 917/1986, stabilendo che: “i redditi derivanti da contratti di locazione di immobili ad uso abitativo, se non percepiti, non concorrono a formare il reddito dal momento della conclusione del procedimento giurisdizionale di convalida di sfratto per morosità del conduttore. Per le imposte versate sui canoni venuti a scadenza e non percepiti come da accertamento avvenuto nell’ambito del procedimento giurisdizionale di convalida di sfratto per morosità è riconosciuto un credito di imposta di pari ammontare”.
Quindi in mancanza di una pronuncia giurisdizionale di sfratto per morosità, il proprietario deve continuare a dichiarare i canoni e pagare le imposte sulle somme non percepite. Salvo godere di un credito d’imposta dalla data dell’accertamento giudiziale della morosità.
Per gli immobili ad uso strumentale non esiste il credito d’imposta (C.M. n. 11/E/2014 dell’Agenzia delle Entrate). Il proprietario di un immobile strumentale deve dimostrare la risoluzione del contratto e, naturalmente, la pronuncia dello sfratto per morosità costituisce titolo per la risoluzione del contratto. Il proprietario di un bene immobile strumentale potrà dimostrare, in contradditorio, tali circostanze ed escludere dalla tassazione i canoni non percepiti, senza tuttavia beneficiare del credito d’imposta per quanto ha dovuto dichiarare, pendente l’azione giudiziaria.